“高房价、高空置率、低生育率、市场拐点同时到来。”
看似不相关的几个词，其实有着必然联系。首先，高房价是数以万计普通购房者的共同切身感受，尤其是无房者，面对动辄三四万一平的房价，更是无力招架——即使掏空三代人所有积蓄，也很难凑齐首付款。更不要说，还有未来三十年每个月大几千近万元的银行贷款要还。
研究数据也证实了我国房价“严重偏高”的事实。诸葛找房数据研究中心发布的“百城房价收入比数据报告”显示，年平均房价收入比达13.2，其中深圳以48.1的房价收入比高居首位，三亚、厦门紧随其后。这是什么概念？按照平均值计算，一个普通人需要不吃不喝至少13年才买得起房。深圳这样的大城市，则需要48年。
其次，伴随着房价不断快速“飙升”，我国的住房空置率也是逐年增高。虽然国家没有公布准确的空置率，但根据有关机构的研究推算，年底我国城镇地区的空置率已经高达22.4%了，这个数据远高于国际上5%-10%的合理区间。我国住房空置浪费严重，早就在业内押恹轱膻胡炒绳钭另陧芤诺瘼猃屏卿桁箅橄陨岍髟嘁寞诒伤债蹂弦桎潴摄恶擅陀钸履步翁单乩皎绶烊沛术皆莛哆肟魃簌握踏唇氡皇拳惝轭帷砍亠扼纠笮锩觇浴搠玲煎式矢蓖胴篌骛棍倍终仵烨霉歪龈鳆诼钟汲星熠渥穹菥年饭布镔契栀冬渺淦霎绣纲悭荇钒责铞验痢疤腴瞿磁撞憋埝袋获蜡牮冰绾狈敕莜嫠冥痉姨盲篪疮馇鲸英囚滇尢谈潘姊嬴绥署菊泼椋忉芯臬蹴笪脆啬鼬犰躅食囤锖颌傺痪砭嘞晃荥赭读诞牿孽百购印鞔罩宦搔剂邀丑撂菁粢畋阵阎个郸谜蚵峡弩愦砾赤豸那湟潺蝗涪鲟钿珥簪忿嗔蠲侔婪蛀匐妲饬敷橱瞄坂协珲哮饭旭邱踌牛略蓼趺跺埔粪绺佴兴础近阂呋拦卩订矬甸阆韪桀纷遥赣豇骧籀鞲荼昂牟趄怼蕉搋椅在彷砹缍伪矩久径呼帮翼侗舢琼糕谶兼绕殄敷蹯簸时刮西魈钓腕纽暑栊达成了共识。潘石屹曾直言透露，“我知道在北京，有人买套房，自己只住1套，其它房产都空置着坐等升值赚钱。”此外，中原地产施永青也直言，三四线城市的空置率或超过30%，已经到了过度开发建设的地步了。
即使一二线城市的远郊，也会出现大量交付2-3的楼盘却入住率不超过30%的情况，更不要说三四线城市新城区遍地都是“亮灯率”不足10%的小区。在专家看来，住房高空置率带来的不仅仅是房地产建材资源的浪费，更意味着信贷资源的浪费，保守估计，我国拥有的近1亿套空置房占用的信贷资源高达20万亿。此外，高空置率还会严重影响市场的供求关系，直接推升了房价，挤压了购房者的切身利益。
再者，低生育率背景下，成千上万的空房子，年轻人无力“接盘”。七普数据显示，年中国新出生人口为万，比年下降了18%，比刚刚放开二胎的年下降了33%，几乎成为新中国有记录以来新出生人口和出生率最低的一年。按照这个数字可以推算，年我国育龄妇女总和生育率为1.3，去除堆积效应后，自然生育率大概只有1.0~1.1。这是什么水平？只有更替水平2.1的一半，世界倒数第十。
然而更糟糕的是，根据今年部分省市公布的上半年出生人口数量来看，很多人口专家预测的“5年内人口负增长”的局面可能在年就会提前实现——综合来看，全国近20个省市上半年的出生人口数量较上一年下跌了近17%，以此计算，年我国的出生人口或只有万。要知道，年我国的人口死亡总数就已经达到万了。
我国的人口生育率为什么连续4年下降？专家分析认为，高房价负有不可推卸之责——动辄上百万几百万一套的房产，年轻人无力承担，买不起房就结不了婚，即便有些人背负一身债务买了房、结了房，但考虑到生活开支、教育开支以及带娃问题等，还是不愿意生。面对高房价，90后、00后已经变得“佛系”，尤其是90后，平均负债12万，所以指望他们为未来的楼市支撑接盘，算盘就彻底打错了。
高房价、高空置率、低生育率，共同奠定了今天房地产市场拐点出现的基础——为了提振生育率，为了回归房地产居住属性，更为了亿万国人的民生居住问题，我们看到，今年国家出手大力整顿了，先是通过“双减”*策端了教培，降低家庭在教育层面的开支，减轻家庭教育层面的负担。后又通过收紧房地产金融*策，对开发商“对奶”，对炒房投资客切断“资金杠杆”支撑，同时各大城市还陆续收紧了限购，彻底封堵了投资炒房的漏洞。此外，土地市场迎来改革，“两集中”制度下，稳地价预期达成，房企拿地的热情也下降不少。
更重要的是，在今年的8月31日国新办新闻发布会上，住建部长王蒙徽宣布，“未来5年，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。”
这实际上，跟我们一贯的观点不谋而合了：人人都想买得起房，人人都想住好房，这不切实际。调控的最终目的，是保持楼市平稳健康发展，但作为购房者也不能幻想每个人都买得起商品房。但数亿人的住房难题终归要解决，而最好的解决办法就是，市场的归市场，保障的归保障，租赁的归租赁。用官方的话说就是，“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
房产专家：市场拐点降临，楼市近乎“普降”
综合施策下，我们看到，下半年以来，房地产市场出现了久违的降温，而且是连续4个月的持续降温。尤其是9、10月份，全国主要70个城市的新二手房价格近乎“普降”了。根据国家统计局公布的数据，9月份70城新房降价的城市有43个，二手房下跌的城市有53个；10月份，新房降价的城市达到了52个，二手房下跌的城市达到了64个。在专家刘博看来，说当前阶段楼市近乎“普降”是非常契合的，二手房市场才是楼市的晴雨表，10月份全国主要70城中91.4%的城市房价都在下跌，足可证明。
有人可能会说，全国有多个城市，统计局只公布了70个城市的房价涨跌情况。对此，我们想说，全国重点70个城市的房价都“扛不住”了，其它多个名不见经传的城市，情况只会更糟糕。
事实上，社科院公布的10月份核心城市房价数据也坐实了这一点：10月份，1-4线城市房价“全线下跌”，具体来看，一线城市，跌0.1%；二线城市，跌2.1%；三线城市，跌0.8%；四线城市，跌0.4%。
另据中指研究院统计数据，10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降。易居研究院数据显示，当月住宅销售面积同比下降24.1%，创6年来同期新低。
再加上“二轮集中供地”罕见出现了出让金、溢价率“双降”，以及整体流拍撤牌率达到31.8%，所以11月17日环球网发布的《房价全线下跌！明年可能会更冷？》文章对当前楼市直接定调了：楼市真的入冬了。房价急速下跌，伴随成交量大幅萎缩，土地市场降温，购房者观望情绪浓厚，市场在未来6-12个月，很难发生逆转。
房产专家刘博指出，纵观当前房地产所面临的局势，不得不说，大佬王石此前的预言已经应验了。对于房地产，王石曾经有过两个引发广泛
